양도소득세 계산기로 부동산 양도차익에 대한 세금을 추정할 수 있습니다. 아래 도구에 값을 입력하면 즉시 계산되며, 정확한 신고·납부는 국세청 홈택스에서 확인하세요.
부동산·주식 등 자산을 팔아서 생긴 차익(이익)에 대해 매기는 세금이 양도소득세입니다. 산 값보다 비싸게 팔아 이익이 났을 때만 과세하며, 손해를 봤다면 세금이 없습니다. 부동산을 판 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다.
양도차익은 양도가액 − 취득가액 − 필요경비로 계산합니다. 필요경비에는 취득세, 법무사·중개수수료, 발코니 확장 등 자본적 지출, 양도 시 중개수수료 등이 포함됩니다(영수증·증빙 필수). 음수면 차익이 없는 것으로 보아 0으로 처리합니다.
오래 보유한 부동산일수록 차익의 일정 비율을 공제해 줍니다. 일반 부동산(토지·건물)은 보유 3년 이상부터 연 6%(연 2%×3년분), 15년 이상 최대 30%를 양도차익에서 빼 줍니다. 보유 3년 미만이면 공제가 없습니다.
| 보유기간 | 일반 장기보유특별공제율 |
|---|---|
| 3년 미만 | 0% |
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년 이상 | 30% (상한) |
| 보유기간 | 적용 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 50% (단일세율) |
| 1년 ~ 2년 미만 | 40% (단일세율) |
| 2년 이상 | 기본 누진세율 6~45% |
보유 2년 이상이면 아래 소득세 기본 누진세율(과세표준 구간별 6/15/24/35/38/40/42/45%)이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| ~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| ~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| ~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| ~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| ~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| ~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
Q. 이 계산기 금액이 실제 세금과 같나요?
A. 아닙니다. 비과세·중과·감면·특례를 모두 제외한 일반 과세 단순 추정입니다. 특히 1주택 비과세나 다주택 중과가 적용되면 실제 세액은 크게 달라집니다. 참고용으로만 쓰고, 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 세무사에게 확인하세요.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?
A. 일반 부동산은 보유 3년부터 연 2%씩, 3년 6%~15년 30%를 양도차익에서 공제합니다. 3년 미만은 공제가 없습니다. 본 계산기는 이 일반 공제율만 적용하며, 1주택 거주요건 충족 시의 최대 80% 표는 반영하지 않습니다.
Q. 기본공제 250만원은 무엇인가요?
A. 양도소득에 대해 1년에 1인당 250만원을 공제해 주는 기본공제입니다. 양도소득금액에서 250만원을 뺀 금액이 과세표준이 됩니다.
Q. 보유기간이 짧으면 세금이 왜 이렇게 높나요?
A. 단기 투기를 막기 위해 1년 미만 보유는 50%(주택·입주권은 70%), 1~2년은 40% 단일세율이 적용됩니다. 2년 이상 보유해야 6~45% 기본 누진세율이 적용됩니다. 본 계산기는 1년 미만을 단순화해 50%로 계산합니다.
Q. 양도세는 언제까지 신고·납부하나요?
A. 부동산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 1년에 2건 이상 양도했다면 다음 해 5월 확정신고로 합산 정산합니다. 본 계산기는 단순 추정이므로 실제 신고는 홈택스·세무사를 통해 진행하세요.
Q. 1세대 1주택 비과세는 어떤 요건이 필요한가요?
A. 일반적으로 1세대가 국내에 1주택만 보유하고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상 거주 요건이 추가될 수 있음)한 뒤 양도하면, 양도가액 12억원까지는 비과세로 보는 것이 원칙입니다. 다만 세대 구성·취득 시점·지역 등에 따라 요건이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 본 계산기는 비과세를 반영하지 않으니, 적용 여부는 반드시 홈택스나 세무사를 통해 확인하세요.
Q. 다주택자 중과세란 무엇인가요?
A. 조정대상지역 등에서 주택 수가 많은 경우 기본세율에 일정 비율(예: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 등)을 더해 무겁게 과세하는 제도를 말합니다. 다만 중과 적용 여부와 가산 폭은 정책·한시적 배제 조치 등에 따라 자주 바뀌므로 일률적으로 단정할 수 없습니다. 본 계산기는 중과를 전혀 반영하지 않은 일반세율 추정이므로, 다주택자라면 실제 세액이 크게 달라질 수 있어 세무사·홈택스 확인이 필요합니다.
Q. 취득가액을 모를 때는 어떻게 하나요?
A. 오래전에 취득해 실제 취득가액을 확인하기 어려운 경우, 환산취득가액 등 법에서 정한 방법으로 취득가액을 추정해 적용할 수 있습니다. 다만 환산 방식의 적용 가능 여부와 계산 방법은 자산·취득 경위에 따라 달라질 수 있어 임의로 단정하면 안 됩니다. 본 계산기는 입력한 취득가액을 그대로 사용하므로, 취득가가 불분명하다면 세무사나 홈택스를 통해 확인 후 입력하세요.