“우리 집도 종부세 내야 하나?” 과세 대상부터 세율표, 계산법, 납부기간까지 2026년 기준으로 정리했습니다.
1. 종부세 과세 대상과 기준
2. 과세표준·세율표
3. 1세대 1주택 세액공제
4. 납부기간과 분납
5. 계산 예시
6. 자주 묻는 질문
종부세 과세 대상과 기준
종합부동산세는 인별로 전국의 주택 공시가격을 합산해, 그 합계가 기본공제 금액을 넘는 사람에게만 부과됩니다. 매년 6월 1일(과세기준일) 시점의 소유자가 대상입니다.
| 구분 | 기본공제(공시가격 합산) |
|---|---|
| 일반(2주택 이상 등) | 9억 원 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
즉 1주택자는 공시가격 12억 원 이하면 종부세 대상이 아닙니다. 공시가격은 실거래가가 아니라 정부가 고시하는 가격이므로 시세보다 낮은 편입니다. 종부세는 국세(국세청 부과)라는 점에서, 집을 가진 사람이 지자체에 내는 재산세(지방세)와는 별개의 세금입니다. 재산세는 모든 보유자가 내지만, 종부세는 고가·다주택 보유자만 추가로 냅니다.
과세표준·세율표
과세표준은 다음 순서로 정해집니다.
과세표준 = (공시가격 합산 − 기본공제) × 공정시장가액비율
공정시장가액비율은 2026년 60%로 적용됩니다(시행령에 따라 변동될 수 있어 신고 시 최신 비율 확인이 필요합니다). 이렇게 구한 과세표준에 아래 세율을 곱해 세액을 계산합니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
다주택 중과 현황: 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 3주택 이상 세율이 같습니다. 3주택 이상 보유자는 과세표준 12억 원 초과분부터 더 높은 중과세율(최고 5.0%)이 적용됩니다. 취득 단계의 세금이 궁금하다면 취득세 총정리와 등록면허세 글을 함께 참고하세요.
1세대 1주택 세액공제
1세대 1주택자는 기본공제 12억 원에 더해, 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 추가로 받을 수 있습니다. 두 공제는 중복 적용되며 합산 최대 80%까지 인정됩니다.
| 고령자 공제(연령) | 공제율 | 장기보유 공제(기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 70세·15년 보유라면 40% + 50% = 90%지만, 한도가 80%이므로 산출세액의 80%를 공제받습니다. 오래 보유한 고령 1주택자의 종부세 부담이 크게 줄어드는 이유입니다.
납부기간과 분납
· 과세기준일: 6월 1일 (이날 소유자가 대상)
· 국세청이 고지서를 보내므로 따로 신고하지 않아도 납부 가능(신고납부도 선택 가능)
· 납부할 세액이 250만 원을 초과하면 분납(일부를 6개월 내 나눠 납부) 신청 가능
세액이 커서 한 번에 내기 부담스럽다면 분납 제도를 활용할 수 있습니다. 다른 세목의 분할·유예 방법은 세금 분납·납부유예 글에 정리돼 있습니다.
계산 예시
이해를 돕기 위한 단순 예시입니다(공정시장가액비율 60% 가정, 실제와 차이가 있을 수 있음).
· 과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원
· 산출세액 = 1억 8,000만 × 0.5%(3억 이하 구간) ≈ 90만 원
· 여기서 고령자·장기보유 세액공제, 재산세 중복분 공제 등을 빼면 실제 납부액은 더 줄어듭니다.
공시가격이 12억 원 이하인 1주택자는 과세표준이 0 이하라 종부세가 나오지 않습니다. 정확한 세액은 양도·보유 관련 계산처럼 공제 항목이 많아, 홈택스 종부세 모의계산으로 확인하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격이 얼마부터 종부세를 내나요?
A. 인별 주택 공시가격 합산액이 일반 9억 원, 1세대 1주택자는 12억 원을 넘는 초과분에 대해 부과됩니다. 그 이하면 대상이 아닙니다.
Q. 종부세와 재산세는 무엇이 다른가요?
A. 재산세는 모든 부동산 보유자가 지자체에 내는 지방세이고, 종부세는 공시가격 합계가 기준을 넘는 고가·다주택 보유자가 국세청에 추가로 내는 국세입니다.
Q. 3주택 이상이면 무조건 중과세율인가요?
A. 과세표준 12억 원까지는 2주택 이하와 세율이 같고, 12억 원을 초과하는 구간부터 더 높은 중과세율(최고 5.0%)이 적용됩니다.
Q. 1주택 고령자는 얼마나 공제받나요?
A. 연령별(최대 40%)과 보유기간별(최대 50%) 공제를 중복 적용해 합산 최대 80%까지 세액공제를 받습니다.
Q. 종부세 납부기간은 언제인가요?
A. 매년 12월 1일부터 15일까지입니다. 과세기준일은 6월 1일이며, 국세청 고지서로 납부하면 됩니다.
① 대상 = 공시가격 합산 9억(1주택 12억) 초과분. ② 과세표준 = (합산−공제)×60%, 세율 0.5~2.7%(3주택+ 12억 초과분 중과 최고 5.0%). ③ 1주택 고령·장기보유 최대 80% 세액공제. ④ 납부 12월 1~15일, 250만 원 초과 시 분납.
본 글은 일반적인 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다. 공정시장가액비율·세율·공제 기준은 개정될 수 있으니, 정확한 세액은 국세청 홈택스 종부세 모의계산 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.